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李淳律师:​德国房产所有权的法律形式
发布时间:2014.04.20  浏览次数:

德国房产所有权的法律形式

作者:李淳 律师   发表日期: 2014 年 2 月 10 日


在德国的房产从建筑形式上可以分为别墅(Haus)和多户楼房(Mehrfamilienhaus)。别墅按照住宅单元的数量,又可分为单户别墅(Einfamilienhaus)、双户别墅(Doppelhaus)和联排别墅(Reihenhaus),对于别墅的每个居住单元来说,如果有独立存在的墙体和进出门户,并且具备单独的土地所有权或使用权,从法律意义上即可以认定房主享有建筑物的单独所有权(Alleineigentum)。如果别墅的各个居住单元之间共用共同的隔墙,对此类建筑的所有权则不能称为单独所有权,而是与多户楼房一样,称为建筑物区分所有权(Wohnungseigentum),此类建筑称为区分所有权的建筑(Eigentumswohnung)。

在德国大部分房产都属于区分所有权的建筑,牵涉到多个所有权人之间的共同所有法律关系,因此在实践中建筑物区分所有权的法律意义也更为重要。德国的建筑物区分所有权的主要内容是由德国《建筑物区分所有权法》(WEG)规定的。

根据法律规定,建筑物的区分所有权可以分为共同所有权(Gemeinschaftseigentum)和特别所有权(Sondereigentum)。共同所有权包括建筑物的共有部分,例如地基、屋顶、楼道、取暖设备,等等,由建筑物的共同所有权人按照比例享有共同的权利,分担共同的义务。建筑物在共有部分以外的部分,则由各个建筑物区分所有权人各自单独所有,通常包括住房、单独的地下室、车库等部分。

对区分所有权建筑的房主而言,最重要的法律文件是划分声明(Teilungserklärung)。该文件明确了建筑物共同所有的部分和特别所有部分的划分界限,规定了各个所有权人对共同部分的份额。此外,划分声明还规定了具体住户对共有部分的特别使用权(Sondernutzungsrecht)、建筑物维护费的分担,使用规范,在业务委员会的投票表决权(通常是按照共有部分的份额,或一户一票),等等。在德国购买房产,如果房产是与其他产权人共同所有的,应该注意划分声明的内容,特别应该留意费用的分担是否是按照共同所有权的份额划分的?投票权的规定是否合理?特别使用权的规定是否影响其他住户?建筑物是否有商业用途,是否影响其他住户?划分图纸是否符合建筑审批和建筑规划?是否需要主管部门的事后审批?建筑物的维护费用份额是否已经由卖方缴足?是否需要买家以后分摊高额的维修费用?

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