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李淳律师:​在德国签订购房合同的注意事项
发布时间:2014.04.20  浏览次数:

在德国签订购房合同的注意事项

在德国购买房地产,购房合同通常由公证处起草,买卖双方在约定时间到场签字,公证员会宣读合同内容,如果合同条款的术语表述过于专业,公证员还可以为买卖双方解答条款的具体含义。公证处通常会在签字之前将合同文本发给买卖双方,因为房地产买卖涉及金额较高,我们建议应该对合同关键条款谨慎对待,最好请专业律师事先检查房产买卖合同的内容,再予签署。

德国的房地产买卖合同通常包括以下主要条款:

买卖双方的姓名或公司名称,婚姻状态和夫妻财产归属情况,生日和住址;如果买方有两人以上的,应注明各自占有的份额;

买卖对象,例如房产详细地址、房地产登记簿的编号、房产附带哪些家具,等等;

房地产登记簿上记载的使用负担和抵押负担,例如居住权(Wohnrecht)或房地产抵押权(Grundschuld),等等;

与价款有关的条款,包括总价和附带家具的价格、支付方式,卖方的银行帐号、支付截止日期、支付价款的附加条件,例如过户登记、租户迁出,等等;

与租赁关系有关的条款,德国法律为了保护租房者,规定买卖不破租赁,即房产所有权的改变不影响租赁关系,但是买卖双方可以做出例外约定,要求房产买卖以解除租房合同、迁出租户为前提;

需要征求第三人同意的条款,例如第三人有法定先买权,特定房产的买卖需要当地政府审批,或房地产登记簿中要求对房产修缮才允许出售,等等;

与出让过户有关的条款(Auflassung),通常卖方会要求卖方支付房款之后才会出让过户,但是双方也可以另行约定;另外出让过户必须以买方支付房产购置税为前提,土地登记部门变更登记之前会要求买方出示完税凭证;

城市基础建设费用的承担(Erschließungskosten und Anliegerleistung),通常由卖方负责证明费用交迄;

房产交易费用的分担,买方通常承担起草和执行合同的费用、重新设置土地权利负担的费用和房产购置税,卖方承担取消现有土地权利负担的费用;

有关房产交付和风险转移的条款;

如果购买房产不是单独所有权,还会涉及有关建筑物区分所有权(Eigentumswohnung)的条款,例如买方从何时起缴纳物业费(Hausgeld),加入业主委员会的相关规定,约定卖方将已经缴付的物业储蓄金份额转让给买方,等等。

我们的舒马赫律师在房地产法律方面有丰富的执业经验,代理过大量的房地产案件,如果您打算在德国购买房地产,欢迎与我们联系。

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