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反诉原告武汉中仙投资有限公司与本诉被告湖北太谷房地产开发有限公司合资竞买土地使用权纠纷一案
发布时间:2015.05.13  浏览次数:


反诉原告武汉中仙投资有限公司与本诉被告湖北太谷房地产开发有限公司合资竞买土地使用权纠纷一案

 

反诉原告武汉中仙投资有限公司(以下简称中仙公司)为与本诉被告湖北太谷房地产开发有限公司(以下简称太谷公司)合资竞买土地使用权纠纷一案,于2009年9月10日向本院起诉,本院于同日受理。太谷公司在本院指定的举证期限届满前提出反诉。本院依法组成合议庭,于2010年2月4日公开开庭进行了审理。中仙公司的委托代理人刘金堂、许懿方,太谷公司的委托代理人侯三才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中仙公司诉称:中仙公司与太谷公司于2008年1月8日签订《合资协议》一份,约定:中仙公司与太谷公司共同出资竞买原属太谷公司工业用地而改变成商住用地的仙地(2007)81号土地使用权以从事房地产开发,上述土地使用权以太谷公司的名义竞买,中仙公司出资700万元用于太谷公司缴纳竞买保证金。如竞买失败,则由太谷公司全额返还并按月利率20‰向中仙公司补偿利息损失。如一方违约,则由违约方按拍卖成交价的20%向守约方承担违约金。上述协议签订后,中仙公司依约以太谷公司的名义将700万元的竞买保证金汇入仙桃市国土资源局指定账户。同年1月17日,太谷公司以3700万元拍得上述土地使用权并与拍卖公司签订《成交确认书》。为此,中仙公司又于同年1月18日以太谷公司的名义向拍卖公司支付拍卖佣金481000元,并于同年4月16日向太谷公司支付企业开办费用141000元。但太谷公司因土地收购合同与土地收购方发生争议,始终不依约履行出资义务。至2009年6月1日,太谷公司在废除其所签订的土地拍卖《成交确认书》后,从仙桃市国土资源局将700万元保证金领回退还给中仙公司,并同意补偿中仙公司拍卖佣金和项目开办费。太谷公司此举不仅表明双方共同竞买仙地(2007)81号土地使用权失败,而且表明太谷公司严重违约。请求判令太谷公司偿付中仙公司所出资700万元的资金占用利息2342672.5元;赔偿中仙公司拍卖佣金481000元,企业开办费用141000元;向中仙公司支付违约金740万元。上述三项,合计金额为10364672.5元。

为支持、证明其诉讼主张,中仙公司向本院提交了以下证据:

一、中仙公司与太谷公司的《企业法人营业执照(副本)》各1份,以证明双方的诉讼主体资格;

二、《合资协议》1份,以证明双方的权利义务关系及本案所涉土地使用权的来源;

三、2008年1月7日银行汇款凭证1份,以证明中仙公司于2008年1月7日以太谷公司的名义向仙桃市国土资源局汇款700万元的事实;

四、《成交确认书》1份,以证明本案所涉土地使用权以3700万元拍卖成交;

五、2008年1月18日的银行汇款凭证1份,以证明中仙公司向湖北汉海拍卖有限公司支付拍卖佣金481000元的事实;

六、2008年4月16日的银行进账单1份,以证明中仙公司于2008年4月16日向太谷公司支付企业开办费用141000元;

七、《仙西奥林苑项目前期费用筹措决议》1份,证明内容同六;

八、2009年6月1日进账单1份,以证明太谷公司于2009年6月1日退还给中仙公司竞买保证金700万元。

太谷公司在法定期间未提交书面答辩状,在庭审中辩称:一、双方共同竞买仙地(2007)81号土地使用权是成功的,并未失败,中仙公司诉请的700万元资金占用的利息2342672.5元没有合同依据;二、中仙公司所支付的拍卖佣金481000元应按合同由双方共同分担,所支出的企业开办费用141000元不存在由太谷公司返还给中仙公司的问题;三、中仙公司诉请的违约金740万元因中仙公司根本违约,应由其自行承担。

太谷公司为支持其抗辩理由,向本院提交了以下证据:

一、《土地房产转让协议书》1份,以证明湖北仙光日化有限公司系合法取得本案诉争所涉土地使用权;

二、《合资协议》1份,以证明双方同意以太谷公司的名义合资竞买仙地(2007)81号土地使用权并从事房地产开发;

三、《仙桃市国有土地使用权拍卖公告》、《国有土地使用权拍卖须知》、《竞买规则》、《特别说明》、《仙桃市国有土地使用权出让项目规划设计条件通知书》、《成交确认书》各1份,以证明双方依法竞买上述仙地(2007)81号土地使用权成功;

四、《湖北省行政事业单位收款收据》、《中国银行进账单》、《催缴土地拍卖成交欠款通知书》各1份,以证明中仙公司支付700万元保证金后,没有依照《合资协议》的约定支付竞买余款3000万元,仙桃市国土资源局催缴后仍未缴纳。

太谷公司反诉称:中仙公司与太谷公司于2008年1月8日签订《合资协议》,约定:中仙公司与太谷公司共同出资竞买原属太谷公司工业用地而改变成商住用地的仙地(2007)81号土地使用权以从事房地产开发,上述土地使用权以太谷公司的名义竞买,中仙公司出资700万元用于太谷公司缴纳竞买保证金;除已缴纳的保证金700万元外,补缺资金全部由中仙公司筹措,准备金用于竞买成功后缴纳所欠土地价款;如中仙公司不能备足该笔资金造成竞买后不能缴清土地拍卖款造成诈拍事实而被处以罚没保证金,其责任全部由中仙公司承担,太谷公司不负任何责任;双方均不得违约,如一方违约,则由违约方按拍卖成交价的20%向守约方承担违约金。上述协议签订后,中仙公司与太谷公司依约交付700万元保证金并于同年1月17日竞买成功,拍卖成交价为3700万元。但中仙公司在支付保证金后,拒不支付应付土地价款余额3000万元,造成诈拍事实。中仙公司的行为构成违约。请求判令中仙公司向太谷公司支付违约金740万元。

除上述所举证据外,太谷公司还向本院提交了以下证据:

湖北仙光日化有限公司致仙桃市人民政府、仙桃市国土资源局信函的草稿及太谷公司的部分工作日记,以证明湖北仙光日化有限公司致仙桃市人民政府、仙桃市国土资源局的信函系中仙公司副总经理直接起草、报送的。

中仙公司答辩称:太谷公司所竞买的仙地(2007)81号土地的使用权人原为湖北省服装进出口公司,2006年8月13日,湖北省服装进出口公司将该宗土地及地上厂房、设备一并转让给湖北仙光日化有限公司(以下简称仙光公司)。姜泉作为仙光公司和太谷公司的实际控制人,在该土地使用权的处理问题上,一方面与仙桃市人民政府签订收购合同出让该土地使用权,一方面又与太谷公司签订《合资协议》竞买该土地使用权。2008年1月17日,中仙公司与太谷公司合作以太谷公司名义通过竞买取得该宗土地的开发权。在中仙公司出资由太谷公司于次日缴纳拍卖佣金后,姜泉向中仙公司提供了仙政发(2006)15号文件、三伏潭政文(2007)6号文件、仙政市(2007)39号文件等材料,并告知,若按上述文件材料,仙桃市人民政府除应返还仙光公司土地出让金外,还应向仙光公司返还支持企业搬迁及扩大规模的专项扶持资金,土地出让金先不交,待政府明确返还标准后再交。姜泉为仙光公司资金返还之事与仙桃市政府协商长达一年半之久,期间中仙公司多次提出缴纳土地出让金,均因姜泉为仙光公司与仙桃市人民政府在土地出让金返还标准问题上协商未定而推迟。最终,姜泉以仙桃市人民政府不按上述文件向仙光公司返还土地出让金为由,终止了仙光公司以湖北省服装进出口公司名义与仙桃市人民政府签订的土地收购合同的履行,同时,太谷公司与仙桃市人民政府解除该土地使用权《成交确认书》,并从仙桃市人民政府领回700万元保证金退还给中仙公司,单方终止了与中仙公司签订的《合资协议》的履行。太谷公司的行为构成违约,太谷公司诉中仙公司违约毫无事实依据。

为支持其抗辩理由,中仙公司向本院提交了以下证据:

一、太谷公司与仙光公司的有关工商登记资料,以证明姜泉为太谷公司的控股股东及仙光公司的法定代表人;

二、仙光公司致仙桃市人民政府、仙桃市国土资源局的信函1份,以证明仙光公司终止履行土地收购合同而导致太谷公司与中仙公司的《合资协议》无法履行;

三、付款凭证2份,以证明太谷公司放弃竞买后,仙桃市财政局向其退还700万元竞买保证金,太谷公司将该保证金退还给中仙公司的事实;

四、太谷公司向仙桃市财政局提交的《申请书》1份,以证明太谷公司撤销土地竞买构成违约。

太谷公司对中仙公司本诉所举证据不持异议;对其针对反诉所举证据一、三、四的真实性不持异议,对证据二认为系复印件,其真实性暂时无法确认,对证据四的证明对象有异议,认为该申请书系中仙公司副总经理刘金堂亲自起草,此时的太谷公司已是双方的合资公司。

中仙公司对太谷公司本诉中所举证据的真实性不持异议,但对证据四的证明对象有异议,认为该证据只能证明太谷公司违约;对太谷公司反诉中另提交的部分工作日记的客观性、真实性不予认可,对仙光公司致仙桃市人民政府、仙桃市国土资源局信函的草稿,认为落款为仙光公司,即便是中仙公司副总经理刘金堂起草,也只能表明系帮忙。

本院认为,中仙公司与太谷公司所举证据,除太谷公司提交的部分工作日记的客观性、真实性无法判断,应不予认可外,其他证据均具有客观性,与本案待证事实具有关联性,为有效证据。其中,中仙公司针对太谷公司反诉提交的证据二与太谷公司反诉所举的仙光公司致仙桃市人民政府、仙桃市国土资源局信函的草稿相互印证,且持有上述证据二原件的仙光公司与太谷公司系关联公司,太谷公司应当知晓相关信函的内容,且可在举证期限内查看原件以辨真伪,但其既不明确认可,又不提供反驳证据,故对中仙公司所举的反诉抗辩证据二的真实性及证明效力应予确认。

本院认定本案事实如下:

仙光公司于1993年经工商注册登记设立,控股股东为姜泉。2006年8月13日,仙光公司与湖北省服装进出口公司签订《土地房产转让协议书》,受让了湖北省服装进出口公司19638.5平方米的土地使用权及其上的厂房、设备。2007年6月16日,仙光公司以湖北省服装进出口公司的名义与仙桃市国土资源局土地储备中心签订《土地收购合同书》,约定将上述土地上的工业厂房拆除,该土地使用权交由仙桃市国土资源局土地储备中心以招标、拍卖、挂牌方式出让。同年8月,姜泉又与他人共同出资设立太谷公司,该公司注册资本为1000万元,股东登记情况为:姜泉认缴出资额400万元;陈若添认缴出资额330万元;朱波认缴出资额270万元。姜泉为太谷公司的控制股东,仙光公司与太谷公司系关联公司。2008年1月8日,中仙公司与太谷公司签订《合资协议》,约定:一、中仙公司与太谷公司共同出资竞买原属太谷公司的关联公司仙光公司的工业用地而改变成商住用地的仙地(2007)81号土地使用权以从事房地产开发,双方确认上述土地使用权基准地价1500万元属太谷公司拍卖既得收益,中仙公司出资700万元,占股份47%,太谷公司占股份53%。二、上述土地使用权以太谷公司的名义竞买,中仙公司出资700万元用于太谷公司缴纳竞买保证金,并必须在1月8日前以太谷公司名义汇入仙桃市国土资源局指定账户。如竞买成功,即合资成功;如竞买失败,则由太谷公司全额返款,并按月利率20‰向中仙公司补偿利息损失。三、除已缴纳的保证金700万元外,补缺资金全部由中仙公司筹措。准备金用于竞买成功后缴纳所欠土地使用权价款;如中仙公司不能备足该笔资金造成竞买后不能缴清土地使用权拍卖款致成诈拍事实而被处以罚没保证金,其责任全部由中仙公司承担,太谷公司不负任何责任。四、如果竞买成功,中仙公司所备补缺资金的动用和回收将有以下几种情况:1、太谷公司无须动用中仙公司储备的补缺资金,由中仙公司自行处置,太谷公司不承担任何费用;2、该土地使用权竞买价在1500万元以内(包括1500万元)的补缺资金由中仙公司全额垫缴,在太谷公司与政府结算后,太谷公司按中仙公司实际垫缴的补缺金额全额返还,并按月利率20‰向中仙公司支付资金占用费,上述竞买价应上缴政府的相关费用由太谷公司承担;3、该土地使用权竞买价若超过1500万元,则1500万元以内按第四条第2款结算,1500万元以上的部分按各方所占股份计算各方的合理负担金额,太谷公司则按应负担金额偿还给中仙公司;4、如放弃该土地使用权竞买,让其他竞买者获得该土地使用权,其1500万元以内按第四条第2款结算,1500万元以上的部分,拍卖费用及收益按各自所占股份结算;5、拍卖佣金由双方按其股份比例分摊。五、该宗土地拍卖后,太谷公司应及时与政府结算,按时足额督促政府返还补偿所得,用于双方结账。……八、本协议约定条款,双方均不得违约,如一方违约,则违约方应向守约方按拍卖成交价的20%支付违约金。上述协议签订前的2008年1月7日,中仙公司依约以太谷公司的名义将700万元的竞买保证金汇入仙桃市国土资源局指定账户。同年1月17日,太谷公司以3700万元拍得上述土地使用权并与拍卖公司签订《成交确认书》。该《成交确认书》载明:竞得人须在拍卖成交当日按拍卖成交价的1.3%向拍卖人支付拍卖佣金,计款48.1万元。竞得人应当于同年1月25日前与仙桃市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并于同年3月17日前付清全部成交价款。若竞得人没有按期支付全部成交价款或签订《国有土地使用权出让合同》,视为竞得人放弃竞得资格,竞得人应承担相应法律责任。2008年1月18日,中仙公司以太谷公司的名义向拍卖公司支付拍卖佣金481000元,但太谷公司未按《成交确认书》的约定与仙桃市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。同年3月7日,太谷公司与中仙公司签订《仙西奥林苑项目前期费用筹措决议》,约定:在仙西奥林苑项目土地(即上述拍卖土地)使用权受让未办理完有关手续前,所需费用由双方按各自所占比例筹措;前期费用暂定30万元,太谷公司应筹措159000元,中仙公司应筹措141000元;上述30万元前期费用统一由仙西奥林苑项目部管理,主要用于地质勘探、规划设计和人员工资发放。同年4月16日,中仙公司向太谷公司支付上述141000元。太谷公司因其关联公司仙光公司与仙桃市人民政府为上述土地使用权收购的补偿问题产生分歧,不断与仙桃市人民政府交涉,试图将补偿款的落实与交付土地使用权出让金挂钩,一并予以解决。为此,太谷公司在该问题解决之前,暂缓签订《国有土地使用权出让合同》,也未要求中仙公司以太谷公司的名义缴纳所欠土地成交价款3000万元。中仙公司在权衡合资双方的共同利益后,配合太谷公司及仙光公司做了相应的交涉、协调工作,在此期间也未坚持要求以太谷公司的名义缴纳所欠土地成交价款3000万元。

2008年8月5日,仙桃市国土资源局向太谷公司发出《催缴土地拍卖成交欠款通知书》,要求太谷公司于同年8月31日前缴清所欠土地成交价款3000万元。同年8月20日,仙光公司致函仙桃市人民政府及仙桃市国土资源局,称“本公司以湖北省服装进出口公司与贵局土地储备中心签订的《土地收购合同书》,是基于仙政发(2006)15号文件和市政府主要领导于2007年4月3日在三伏潭政文(2007)06号《关于支持仙光公司将城区工业企业搬迁扩规的请示》签批的前提下于2007年6月16日签订的……市政府现在不顾上述要约行为,不按仙政发(2006)15号、三伏潭政文(2007)06号文件精神执行。如果真是这样,则本公司与贵局土地储备中心签订的《土地收购合同书》之前提条件不复存在,因而也成为无效合同……鉴于上述原因,本公司特申请贵局中止该《土地收购合同书》的继续履行,并考虑善后处理事宜。”同年10月5日,中仙公司副总经理刘金堂参与起草,以仙光公司名义再次致函仙桃市人民政府及仙桃市国土资源局,要求其在7日内予以书面答复,“到期不予答复,则视贵政府同意解除《土地收购合同书》。”2009年5月25日,太谷公司向仙桃市财政局递交《申请书》,称“现因市政府单方面撤销该土地收购合同,导致该土地竞拍成交无法实现,并通知本公司领回已缴的保证金,为此,本公司特申请市财政局退还本公司缴纳的竞买保证金700万元。”同年5月27日,太谷公司从仙桃市国土资源局领回700万元保证金,于同年6月1日退还给中仙公司。中仙公司于2009年9月10日诉至本院,请求判令太谷公司偿付中仙公司700万元的资金占用利息2342672.5元;赔偿中仙公司拍卖佣金481000元,企业开办费用141000元;向中仙公司支付违约金740万元。上述三项,合计金额为10364672.5元。太谷公司于同年11月18日提出反诉,请求判令中仙公司向太谷公司支付违约金740万元。

本院认为:中仙公司与太谷公司所签《合资协议》体现了双方当事人的真实意思,其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。太谷公司在取得涉案土地使用权的竞得人资格后,未按规定与仙桃市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,其原因在于太谷公司将其关联公司仙光公司的政府补偿款的落实问题与其交付土地使用权出让金挂钩,在与仙桃市人民政府为涉案土地使用权收购的补偿问题未达成一致,有关政策优惠不能落实的情况下,原《合资协议》订立的基础和条件已发生重大变化,为避免继续履行《合资协议》损害仙光公司的利益,太谷公司一方面未要求中仙公司以太谷公司的名义履行缴纳所欠土地成交价款3000万元的义务,另一方面与中仙公司协商采取补救措施。因仙光公司与仙桃市人民政府协商解除了土地收购合同,从而导致中仙公司与太谷公司合资竞买涉案土地使用权从事房地产开发的协议事实上终止履行。太谷公司出于自身及其关联公司的利益考虑,使本可以履行的合同终止履行,是引起本案双方纠纷的主要原因。虽然《合资协议》的终止履行有损中仙公司的利益,但中仙公司在权衡合资双方的共同利益后,亦未督促太谷公司签订《国有土地使用权出让合同》并主动缴纳所欠土地成交价款3000万元,其协助太谷公司、仙光公司与仙桃市人民政府及其职能部门进行交涉、落实退还保证金事宜等事实,应视为中仙公司以其行为表明同意终止《合资协议》的履行。依照我国合同法的规定,合同解除,不影响合同清算条款的效力。因双方属自愿终止合同,故各自要求对方承担违约金740万元的诉讼请求均无法律依据,本院不予支持。但中仙公司要求太谷公司偿付700万元资金占用利息的请求符合合同约定。结合本案实际,可参照《合资协议》“中仙公司出资700万元用于太谷公司缴纳竞买保证金……如竞买失败,则由太谷公司全额返款,并按月利率20‰向中仙公司补偿利息损失”的约定,确定中仙公司的利息损失为2356667元(自2008年1月7日按月利率20‰计算至2009年5月31日),中仙公司因履行合同所支付的拍卖佣金481000元及项目开发前期费用141000元亦应一并确认为中仙公司的损失数额。三项合计2978667元,综合考量合同终止的原因及双方的利益平衡,可由太谷公司与中仙公司按7:3的比例分担,则太谷公司应赔偿中仙公司损失2085067元,其余损失由中仙公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条的规定,判决如下:

一、湖北太谷房地产开发有限公司赔偿武汉中仙投资有限公司经济损失2085067元;

二、驳回武汉中仙投资有限公司的其他本诉请求;

三、驳回湖北太谷房地产开发有限公司的反诉请求。

上列应付款项,于判决生效之日起10日内履行,逾期履行,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费83988元,由湖北太谷房地产开发有限公司负担16896元,武汉中仙投资有限公司负担67092元;反诉案件受理费63600元,由湖北太谷房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定,预交上诉案件受理费,款汇湖北省高级人民法院,开户银行:中国农业银行湖北省分行东湖支行,户名:湖北省财政厅预算外资金财政专户,账号:052101040000369。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理。

                                                 审  判  长   袁  溥

                                                 审  判  员   肖志祥

                                                 审  判  员   苏  哲

                                                二O一O年四月二十九日

                                                 书  记  员   胡煜婷


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