025-85535566
资料参考 / News
地址:南京市江宁经济技术开发区通淮街82号世博娱乐律师楼
电话:025-85535566
手机:18251835773
传真:025-86159377
邮箱:rexue199163@163.com
邮编:211100
资料参考您所在位置:世博国际律师事务所 >> 资料参考
唐山鹏诚房地产开发公司与唐山中云房地产开发公司房地产合作开发合同纠纷提审案
发布时间:2015.05.13  浏览次数:


唐山鹏诚房地产开发公司与唐山中云房地产开发公司房地产合作开发合同纠纷提审案

(执笔人:最高人民法院  张雅芬)

载《民事审判指导与参考》(2011年第2辑·总第46辑》

【法理提示】:合同成立并符合法律规定的生效条件,在当事人双方未履行或者未完全履行前,一方起诉请求解除合同,另一方反诉亦请求解除合同,即双方解除合同的意思表示一致,此种属于《合同法》第九十三条规定的“当事人协商一致,可以解除合同”的情形。当事人协商一致解除合同,合同效力归于消灭,一方反悔,依法不予支持。

【案号】:最高人民法院(2008)民提字第22号

申请再审人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):唐山鹏诚房地产开发有限公司

被申请人(一审原告,反诉被告、二审被上诉人):唐山中云房地产开发有限公司

一、唐山中院一审查明的案件事实

2003年5月23日,唐山百货大楼集团有限公司(以下简称唐山百货公司)与唐山中云房地产开发有限公司(以下简称中云公司)签订《资产转让协议》约定:百货公司将唐山市路北区北新西道南侧现百货批发有限公司办公楼及所属配套附属建筑及土地,以4074.5万元价格转让中云公司,中云公司于协议签订时一次性预交1000万元。2003年8月15日后,双方办理该资产过户手续,中云公司交纳剩余的3074.5万元。

该《资产转让协议》签订后,中云公司依约支付1000万元转让款。但由于唐山百货公司改制未完成,致使办理土地、房屋过户手续的时间延至2004年4月30日。

2004年3月24日,中云公司作为甲方与唐山鹏诚房地产开发有限公司(以下简称鹏诚公司)作为乙方签订《合作开发建设八方广场购物中心东侧商业房项目协议书》(以下简称《合作协议》)约定:双方就共同开发建设八方广场购物中心东侧商业房项目协议如下:八方购物中心东侧商业用房项目,占地约40亩,面积5.5万平方米,总投资1.2亿元;国有土地使用权的取得由中云公司负责,并以中云公司名义开发;为使中云公司顺利办理国有土地使用权手续及交纳土地出让金,《合作协议》签订后,鹏诚公司先一次性投资2000万元,其余资金由中云公司负责。在中云公司依法取得国有土地使用权后,开发资金由双方共同筹集,责任同等;中云公司无权持国有土地使用权另找合作人,以确保开发项目顺利进行;项目设计由双方提供,共同报请规划部门批准;项目以中云公司资质开发建设,鹏诚公司法定代表人菅志承任经理;双方共同决定施工队伍,签署施工合同,选择监理公司;项目单立账户,双方各派财务人员一名;项目收益中云公司得60%,鹏诚公司得40%。亏损承担比例与收益比例一致;任何一方未能履行协议约定义务,赔偿对方实际经济损失。

2004年1月17日、3月16日、17日以及《合作协议》签订后的2004年5月25日,鹏诚公司先后共计支付中云公司投资款2000万元。

2004年4月底,中云公司取得唐山百货公司转让的房屋及土地权属证书。同年9月28日,唐山市发展和建设委员会批复,同意中云公司对八方广场购物中心东侧进行改造扩建。同年10月19日,经鹏诚公司介绍,中云公司向唐山新绿洲房地产开发有限公司借款1300万元,用于广场购物中心项目的改造建设。

2004年11月23日,中云公司向河北省唐山市中级人民法院提起诉讼,请求解除《合作协议》、由鹏诚公司赔偿损失200万元,并承担本案全部诉讼费用。

鹏诚公司反诉请求解除《合作协议》,分割双方合作期间广场购物中心项目形成的共有财产,由中云公司承担双方建设该项目所形成的共同债务约2000万元,并承担相应的违约责任。另,双方合作期间共同借款1300万元,由于该笔款项用于了广场购物中心项目的改造建设,应作为双方共同投资,故请求人民法院在分割合作期间的共有财产时一并处理。

二、唐山中院一审认定与判决

河北省唐山市中级人民法院审理期间,该院委托河北省唐山市价格认定中心(以下简称价格认定中心)对讼争土地进行评估。2005年4月28日,价格认定中心出具的评估结论为:该商业用地使用权价格7836万元,土地单价为2884.89元/平方米,合作开发预期利润1.8亿元。

河北省唐山市中级人民法院审理认为,双方当事人签订的《合作协议》为其真实意思表示,内容合法,属于有效合同,现双方均请求解除,应当予支持。《合作协议》解除后,应恢复原状,相互返还及赔偿损失。中云公司应返还鹏诚公司2000万元投资款,并支付利息。中云公司请求鹏诚公司赔偿损失200万元,因无相应证据,对其该项请求不予支持。鹏诚公司请求分割合作期间共有财产,因双方尚未开发,没有形成共有财产。首先,双方签订《合作协议》前,中云公司已与唐山百货公司签订《资产转让协议》,只是由于唐山百货公司改制延期,没有按约定取得土地使用权证。其次,鹏诚公司投资2000万元是协助中云公司办理土地有关手续。依据《合作协议》约定,土地使用权的取得由中云公司负责,并以其名义开发建设广场购物中心项目。可见土地使用权属于中云公司。第三,土地使用权证的使用权人是中云公司,无其他共有人。合作开发按约定是在中云公司取得土地使用权后,但双方合作未开始,没有形成共有财产。故鹏诚公司分割共同财产的反诉请求,理据不足,不予采纳。鹏诚公司不能提供中云公司违约的证据,对其关于追究中云公司违约责任的主张,亦不予支持。另,鹏程公司反诉虽未请求补偿,但其出资2000万元为中云公司取得土地使用权证起到了作用。根据公平原则,中云公司应给予一定的补偿。据此,河北省唐山市中级人民法院于2005年7月22日作出(2004)唐民初字第179号民事判决:一、解除双方当事人2004年3月24日签订的《合作协议》。二、中云公司于判决生效后30日内返还鹏诚公司2000万元及利息(按中国人民银行同期贷款利率支付利息至履行完毕时止)。三、中云公司于判决生效后30日内补偿鹏诚公司500万元。四、驳回双方当事人其他诉讼请求。

双方当事人对该判决不服,向河北省高级人民法院提起上诉。

三、河北高院二审认定与判决

河北省高级人民法院审理期间,就涉案土地使用权是否为双方当事人共有的问题,致函河北省唐山市国土资源局。2006年4月17日,该局书面答复:涉案土地的权利人为中云公司,不存在其他共有人。

河北省高级人民法院经审理认为,鹏诚公司请求中云公司偿还其向周金辉1300万元借款中的650万元及利息问题,因该纠纷已另案处理,本案不予审理。双方当事人均未提供对方违约的证据,且请求的事实在《合作协议》中无具体明确约定,无法认定双方当事人的违约责任,《合作协议》无法履行,双方当事人均无过错。

关于土地使用权是否为双方当事人共有的问题。根据《合作协议》约定,土地使用权取得由中云公司负责,鹏诚公司不承担风险。《合作协议》约定双方共同出资、责任同等,鹏诚公司占四成,中云公司占六成,说明中云公司以土地出资的事实。结合中云公司取得土地使用权的过程,可以认定,中云公司是土地使用权的主体,争议土地不是双方当事人的共有财产。但根据《合作协议》第二条约定,为使中云公司顺利办理国有土地使用权手续及交纳土地出让金,在协议签订后,鹏诚公司一次性投资2000万元,其余所需资金由中云公司负责。可以认定,中云公司取得土地使用权借助了鹏诚公司的投资。因此,中云公司关于《合作协议》解除后不应补偿的理由,不能成立。现双方当事人均请求解除《合作协议》,应视为双方当事人就解除《合作协议》已达成一致。鉴于中云公司土地使用权大幅升值,土地使用权的取得又是在鹏诚公司投资帮助下实现的。因此,应对鹏诚公司给予一定的补偿。但鹏诚公司请求土地增值部分依据《合作协议》约定的四六比例分成的理由,不能成立。因为《合作协议》约定四六分成的前提是广场购物中心项目开发取得的收益。现《合作协议》只是初步履行,开发尚未开始,双方当事人均未投资,且该项目尚未取得相应的建设手续,鹏诚公司请求依据《合作协议》关于四六比例分成的约定,分得开发后的项目利润,没有依据,也不符合合同权利义务对等的原则。因此,鹏诚公司该项请求不能成立。一审判决在认定中云公司未违约的情况下,判决其向鹏诚公司赔偿利息不当。鉴于讼争土地价格增值,中云公司取得增值利益借助了鹏诚公司的2000万元投资,一审判决中云公司向鹏诚公司补偿500万元偏低,该补偿额应调整为700万元为宜。据此,河北省高级人民法院于2006年7月31日作出(2005)冀民一终字第146号民事判决:一、维持河北省唐山市中级人民法院(2004)唐民初字第179号民事判决第一、四项;二、变更河北省唐山市中级人民法院(2004)唐民初字第179号民事判决第二项为:中云公司于判决生效后30日内返还鹏诚公司2000万元;三、变更河北省唐山市中级人民法院(2004)唐民初字第179号民事判决第三项为:中云公司于判决生效后30日内补偿鹏诚公司700万元。

一审案件本诉受理费20010元,由中云公司负担,一审案件反诉费、保全费与鉴定费按一审判决执行。二审案件受理费130010元,由中云公司负担52004元,由鹏诚公司负担78006元。

2006年8月29日,中云公司依据河北省高级人民法院(2005)冀民一终字第146号民事判决,履行了向鹏诚公司返还27105250元投资款(其中包括其支付鹏诚公司的一、二审案件受理费)的义务。

此后,鹏诚公司不服一、二审判决,仍以双方合作期间广场购物中心项目已形成共有财产,应当予以分割以及中云公司承担违约责任等事实与理由,分别向河北省高级人民法院和最高人民法院申请再审。河北省高级人民法院经复查,于2007年4月23日驳回了鹏诚公司的再审申请。

五、鹏诚公司申请再审依据的事实与理由及中云公司答辩

鹏诚公司向最高人民法院申请再审,请求:(1)撤销和终止一、二审判决的执行。(2)依据《合作协议》约定的四六分成比例,对双方联营期间所得的财产进行分配,并由中云公司承担违约责任和本案全部诉讼费用。事实与理由:

1.鹏诚公司依据《合作协议》约定投资2000万元后,中云公司才取得广场购物中心项目土地使用权。因此,该土地使用权是依据《合作协议》约定的该公司投资取得的共同财产。另《合作协议》在土地使用权取得前已经实际履行,一、二审判决《合作协议》在土地使用权取得后才开始履行,进而认定该土地使用权属于中云公司所有是错误的。

2.该土地使用权系双方当事人的投资取得的财产。因此,双方当事人联营期间所形成的所有财产、包括增值收益及可得利益,均属于双方当事人的共同财产。《合作协议》解除后,应对联营期间所形成的所有财产价值进行评估,并依据《合作协议》约定的四六比例进行分配。一、二审判决以双方当事人未实际开发广场购物中心项目为由,认定该财产不是双方当事人的共同财产和不予分配亦是错误的。

3.依据《合作协议》约定,鹏诚公司投资2000万元,其余资金由中云公司承担筹集。但中云公司未履行《合作协议》关于“其余资金由中云公司负责”的约定义务。中云公司还违反《合作协议》关于“设计方案共同建立、项目单立账户,各派财务人员一名、动用项目资金由双方法定代表人签章”等约定,拒绝为广场购物中心项目单独设立账户。中云公司还单方调整设计方案、在《合作协议》未解除和未取得《商品房预售许可证》的情况下,单方销售房屋,独占项目收益。因此,中云公司应对鹏诚公司承担违约赔偿责任,一、二审判决认定中云公司不构成违约,与事实不符。

4.二审法院在中云公司没有请求的情况下,免除了鹏诚公司的2000万元投资款法定利息,损害了鹏诚公司的合法权益,应当予以纠正。

最高人民法院二审庭审中,鹏诚公司增加申请再审的事实与理由为,双方当事人签订的《合作协议》没有解除。

中云公司答辩称,河北省高级人民法院(2005)冀民一终字第146号民事判决,认定事实清楚,适用法律正确,故请求予以维持,驳回鹏诚公司的再审请求。

六、最高人民法院再审查明的案件事实

1.2004年11月23日,中云公司以鹏诚公司单方提出解除《合作协议》违反诚实信用原则为由提起诉讼,请求解除双方当事人签订的《合作协议》,由鹏诚公司赔偿损失200万元,并承担本案诉讼费用。鹏诚公司以中云公司单方占有广场购物中心项目场地,单方与设计院修改设计方案等违约行为为由提出反诉,请求解除《合作协议》,分割双方合作期间广场购物中心项目形成的共有财产,由中云公司承担双方建设该项目所形成的共同债务约2000万元,并承担违约责任。

2.《合作协议》约定:“为使中云公司顺利办理土地使用权手续及交纳土地出让金,《合作协议》签订后,鹏诚公司先一次性支付投资2000万元,其余资金由中云公司负责筹集。在中云公司依法取得项目土地使用权后,开发资金由双方共同筹集,责任同等。”中云公司未履行“其余资金由中云公司负责”的合同义务。双方当事人亦未履行《合作协议》约定的“在依法取得土地使用权后,开发资金双方共同筹集,责任同等”的合同义务。

3.2004年4月8日的河北省唐山市人民政府路北(里)第501000940—01号至04号《房屋产权证》载明:房屋所有人中云公司;2004年4月30日的河北省唐山市人民政府冀唐国用(2004)第02196号至02197号《国有土地使用权证》载明:政府以出让方式将讼争土地出让给中云公司,中云公司为讼争土地的使用权人。

4.2004年5月18日,中云公司与辽宁省沈阳新大陆建筑设计有限公司(以下简称沈阳设计公司)签订《建设工程施工合同》约定,由沈阳设计公司对中云公司的广场购物中心项目进行建筑设计。2005年8月30日,沈阳设计公司出具《证明》:“第一、二次设计方案讨论中,双方当事人共同参加,第三次后由中云公司与我方单方联系。2004年10月就此项目到厦门考察,没有鹏程公司人员参加。”

……

八、对本案的解析

本案第一、三个争议焦点,最高人民法院再审判决已论证清楚。篇幅所限,本文仅就双方当事人争议的第二个焦点进行解析与探讨。即《合作协议》是否已解除,如已解除,广场购物中心项目土地使用权增值部分应否作为双方的共同财产,并依据《合作协议》约定的四六比例分成。对此,最高人民法院再审判决遵循了如下裁判原则:

(一)正确认定当事人解除《合作协议》的行为性质。

《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”该规定表明,(1)合同解除,作为一项独亢的法律制度,赋予了合同当事人享有解除合同的权利。即当事人可以根据合同自愿原则,通过协商或者行使约定解除权的方式解除合同,只要该解除合同的行为不违背法律或者不损害社会公共利益,即生产合同消灭的法律后果。(2)合同解除分为约定解除与法定解除,约定解除包括协议解除与约定解除权。

所谓协议解除,是指合同成立以后,在未履行或者未完全履行之前,当事人通过协商解除合同,使合同效力归于消灭的行为。由于此种方式是在合同成立以后,是当事人根据已经发生的事实,通过协商解除合同,而不是在合同订立时约定解除权,因此又称为事后协商解除。所谓约定解除权,是指当事人事先在合同中约定,在合同成立以后,没有履行或者没有完全履行之前,由一方当事人在某种解除合同的条件成就时享有解除权,并可以通过行使合同解除权,使合同关系消灭。

本案当事人未就合同解除权事先在《合作协议》中作出约定。2004年11月23日,中云公司以鹏诚公司单方提出解除《合作协议》违反诚实信用原则为由提起诉讼,鹏诚公司以中云公司单方占有广场购物中心项目场地,单方与设计院修改设计方案等违约行为为由提出反诉,请求解除《合作协议》。该事实表明,本案诉讼前,当事人已就《合作协议》是否解除产生争议。诉讼中,双方在继续履行与解除《合作协议》之间作出了解除的选择。当事人虽然没有以订立一个新的合同方式解除原《合作协议》,但其诉前与诉讼中实施的一系列解除合同的行为之目的是明确清楚的,即就是要告知对方终止履行《合作协议》约定的权利义务。无论双方就解除《合作协议》后的违约或赔偿是否能够达成一致,都不会影响和改变《合作协议》解除的事实与效力。客观上,当事人各自解除《合作协议》的意思表示不仅到达对方,为对方知晓无异议,且双方在解除《合作协议》之争议焦点上意思表示完全一致。而这种解除一旦协商一致,原《合作协议》即归于消灭。

综上分析,本案双方当事人解除《合作协议》的行为虽然发生在人民法院案件受理阶段,但该解除行为是以双方协商一致为前提,符合法律规定的协议解除合同的条件,应当认定为协议解除合同的性质。此为最高人民法院终审判决“应认定《合作协议》已经双方当事人协商一致,达成了解除的一致意思表示。对于双方当事人协商一致解除协议的效力,依法应当确认”的主要依据。

(二)正确认定当事人解除《合作协议》的行为后果。

无论约定解除合同还是法定解除合同,都会产生合同解除的法律后果。对此,《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”该规定表明,合同解除,不仅包括合同关系的消灭,也包括合同关系存续期间已经履行部分的处理。但法律首先承认合同解除应向将来发生效力,即对于尚未履行的终止履行。其次,法律承认合同的解除可以产生溯及既往的效果。就是说,如果解除合同有溯及力,就要发生恢复原状的法律后果,如果没有,则合同解除以前的债权债务依然存在,当事人对已经履行的部分既不负恢复原状的义务。再次,法律承认合同解除与损害赔偿并存。

本案双方当事人协议解除《合作协议》的同时,未就《合作协议》约定的各方权利义务的分配协商一致。依据上述法律规定,中云公司依法负有返还鹏诚公司2000万元投资款的义务。同时,如果鹏诚公司能够举证证明由于解除《合作协议》使其利益遭受实际损失,中云公司亦应一并予以赔偿。对于鹏诚公司而言,其再审请求广场购物中心项目土地使用权增值部分作为双方的共同财产,依据《合作协议》约定的四六比例分成。但事实上,由于《合作协议》已经双方协商一致解除,尚未履行的部分不再履行,《合作协议》约定的当事人权利与义务已经归于消灭,鹏诚公司该项主张显然没有合同根据及法律依据。

综上分析,不难看出,一、二审法院对本案双方当事人解除《合作协议》之后果的处理,没有超出《合作协议》解除效力应当达到的范围。换句话说,一、二审法院在对本案双方当事人解除《合作协议》效力作出判定后,对鹏诚公司主张的解除合同之后果的认定与处理,完全限定在法律规定的合理范围内。此为最高人民法院终审判决“鹏诚公司亦有权请求判令中云公司赔偿损失”。但鹏诚公司未能举证证明其实际损失存在的事实。此外,《合作协议》解除后,《合作协议》关于“开发资金双方共同筹资,责任等同”的约定已经因《合作协议》效力消灭而终止,《合作协议》关于“项目收益中云公司得百分之六十,鹏诚公司得百分之四十”的约定条件尚未成就”的重要依据。

最高人民法院终审判决的另一个裁判思路是:遵循诚实信用原则判定当事人各方权利义务。

《民法通则》第四条与《合同法》第六条,确定了诚实信用原则为当事人行使权利和承担义务的基本原则。即当事人从事民事活动和进行民事诉讼活动,均应当诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同约定的义务。同时,诚实信用原则要求维护当事人之间的利益以及当事人与社会利益的平衡。诚实信用原则的确立,对于规范民事活动,弘扬道德观念,维护交易秩序,都具有极其重要的作用。诚实信用原则,是人民法院民事审判应遵循的基本原则。

本案《合作协议》订立前,鹏诚公司已付部分投资款,中云公司也正是基于对鹏诚公司共建广场购物中心真实意思的信任,才于2004年10月向唐山市绿洲房地产开发有限公司借款1300万元用于共建该项目。后因鹏诚公司单方提出解除合同,中云公司以鹏诚公司违反了诚实信用原则为由提起诉讼。本案至河北省高级人民法院作出(2005)冀民一终字第146号民事判决,诉讼历时1年半之久,鹏诚公司对于双方协议解除《合作协议》的事实与效力未曾提出异议,不仅如此,鹏诚公司还在执行程序中,接受了中云公司依据《合作协议》解除后应返还2000万元投资款。进一步表明,双方已就《合作协议》解除后各方权利义务处理完毕。在此情况下,鹏诚公司反悔。·探究其诉讼目的,不难看出,因为国家土地房产价格上涨,鹏诚公司是在寻求国家土地价格上涨后的利益保障。但协议解除同约定解除权与法定解除权一样,只能是一次性形成权,即一旦当事人双方行使该项权利,解除合同的效力即发生,无正当理由不能反悔。法律要求当事人诉讼外与诉讼内都要诚信,都要讲真话讲实话,并且说话要算数,唯有如此,才能保证交易安全与第三人利益。本案鹏诚公司在《合作协议》已经双方协商一致解除,后由于土地价格上,又以中云公司违约等作为抗辩,违背了法律规定的诚实信用原则,也背离了市场经济条件下交易主体应遵循的基本交易规则。

综上,最高人民法院依据《合同法》第九十三条、第九十七条之规定,遵循《民法通则》与《合同法》规定的诚实信用原则,结合全案事实,从上述法律规定的文字表述,探求法律的精神实质,探究当事人诉讼行为的正当性,终审“维持河北省高级人民法院(2005)冀民终字第146号民事判决”。从而使判决确认的双方当事人权利义务趋于法律蕴含的诚信与公平。


上一条: 反诉原告武汉中仙投资有限公司与本诉被告湖北太谷房地产开发有限公司合资竞买土地使用权纠纷一案
下一条: 北京中建二局装饰工程有限公司与北京凌飞空间钢结构工程有限公司承揽合同纠纷上诉案
地址:南京市江宁经济技术开发区通淮街82号世博娱乐律师楼
电话:025-85535566 手机:18251835773
邮箱:rexue199163@163.com
Copyright © 2014 WWW.DONGYINLAW.COM All Rights Reserved