025-85535566
专业领域 / News
地址:南京市江宁经济技术开发区通淮街82号世博娱乐律师楼
电话:025-85535566
手机:18251835773
传真:025-86159377
邮箱:rexue199163@163.com
邮编:211100
房地产与建筑您所在位置:世博国际律师事务所 >> 房地产与建筑
■ 房地产开发项目法律服务

随着房地产市场的不断发展,对律师的法律服务的要求和工作水平提出了更高的要求,一般的给企业担任法律顾问,在房产企业出现纠纷的时候,代理诉讼法律服务方式已经越来越适应服务的需求。因为房产项目的特点是:资金运作高度集中;房地产企业所面对的客体十分复杂,在各个阶段需要与不同的对象打交道。在项目的筹划、审批、立项阶段,需要面对各个不同职能的政府机关和部门;在项目建设的实施阶段,需要与各类中介服务机构,各类的材料供应商打交道,项目建设必须依靠设计院,监理、建设工程公司;在项目的销售阶段,则需要面对各种各样具有不同诉求的业主;项目完成交付时,存在与物业公司等机构打交道。与这么复杂的市场主体打交道,是无法避免交易的各种风险和法律争议。因此,市场需要有精通业务的房地产专业律师为他们提供优质高效的法律服务。

项目法律服务的基本内容

服务一个项目,从项目筹备开始,到销售、交房起码3-5年,有的时间更长,出于成本摊消、折旧等税务方面的考虑,很多项目从建设到清盘,可能会到10年左右。比较完整的项目代理包括:“项目筹备阶段”的律师服务、“招投标阶段”的律师服务、“项目建设阶段”的律师服务、“项目销售阶段”的律师服务和“项目交付阶段”的律师服务这五个阶段。

1、项目筹备阶段,是房产公司寻找土地,寻找、接洽合作伙伴,对项目是否可以进行论证,通过招、拍、挂方式取得土地的过程。律师在这个阶段的主要工作包括:

①为企业的投资可行性进行法律论证,出具《项目法律意见书》;

②起草项目文件、合同,参与谈判,起草项目公司的合作协议书、公司章程;

③涉及土地拆迁安置的,审查起草征地、拆迁安置与补偿合同;

④审查获得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件;

⑤起草或审查项目建筑方案设计和建筑施工图设计的有关合同文件;

⑥审查公司项目融资的有关合同文件。

2、招投标阶段律师服务的内容

① 审查施工招投标单位和标书的合法有效性;

② 草拟或审查招标文件或者审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款(审查资质非常重要。有家企业中标,结果有人投诉该企业因为连续出现安全生产事故被责令停业整改,在停业期间不具有中标资格);

③审查投标方的资质及其文件资料的合法性;

④草拟\审查中标工程承包合同;

⑤ 协调、处理在招标过程中,招标方与投标方之间的异议和纠纷。

3、项目建设阶段的律师服务

① 协助审查各类建设工程施工合同,安装工程合同,设备、材料采购合同,监理合同的合法性,监督合同的履行;

② 协助甲方在项目施工工程中的鉴证管理,建立、设计完整的工作流程和工作制度;

③ 项目竣工验收阶段,就有关法律责任问题和程序问题提供法律意见;

④ 在项目建设过程中,对项目停建、缓建、逾期竣工、设计变更、工程量增减、质量事故理赔等,协调处理,涉及诉讼或仲裁的,进行代理。

4、项目销售阶段的法律服务

① 协助企业完善预售、销售条件,提出相应的法律意见;

② 如果房企委托专业代理机构代为销售,应当审查《商品房销售代理协议》,协助企业和代理机构确定销售计划,确定权利义务;

③ 在预售阶段,起草《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等法律文件。由于买卖合同多示范合同文本,有必要根据项目实施情况,对特别事项在合同中作特别约定;

④ 起草和审查企业与银行之间的有关银企合作协议,对企业有关担保责任进行审查把关,对客户按揭合同中涉及企业保证责任的有关合同安全性、合法性进行审查和把关;

⑤ 起草审核业主临时公约、前期物业管理协议以及相关法律文件。

5、项目 交付阶段的法律服务

①审查《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋移交证明书》;

②审查业主入住手册、业主临时公约等文件;

③协助调处交房时发生的争议;

④协助企业完成建设工程的最终决策。

主要有:

1、建筑工程招标法律服务

律师提供招投标法律服务的主要法律依据:《招标投标法》、《建筑法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》及相关法规和最高人民法司法解释的规定如:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,江苏省及南京市地方规定如:《江苏省建设工程招标投标管理办法》、《江苏省工程建设管理条例》、《江苏省建筑市场管理条例》等。

(1)招标审查法律服务,主要包括:对是否必须招标的审查,审查

工程招标的条件,为自行招标和委托招标提供服务,协助对投标申请人的资格预审;律师协助审查和完备招标文件。

(2)投标法律服务,主要包括:对投标人的资格进行审查,对

投标文件进行审查把关;对投标担保进行审查,对联合投标进行审查,审查投标人禁止行为。

(3)开标、评标和中标法律服务,主要包括:审查开标时间和地点, 对无效投标文件的认定;参与和审查评标委员会的合法性;参与询标和评标;律师协助甲方确定中标人;参与与审查中标合同的签署。

2、承发包合同管理法律服务

律师提供承发包合同管理法律服务的主要法律依据为《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》及其最高人民法院相关司法解释、《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》、《江苏省建筑市场管理条例》以及相关建设工程承发包管理办法及其他有关规定

(1)调查审查法律服务,主要包括:审查建筑工程施工许可证内容, 协助甲方审查承包人从业资质与资格审查;协助甲方审查审查分包工程的承包人从业资质与资格;并提出意见。

(2)建设工程承发包合同法律服务,主要包括:合同的签订以及主要内容(注意新版合同的变化);应提示发包人的主要义务;约定与审查合同解除条件;提示涉及承包合同无效的问题;提示违约责任的约定;提示不可抗力的情形。

(3)分包、施工分包与劳务分包法律服务,主要包括:协助确定关于分包范围、专业工程分包;协助发包人指定分包,劳务作业分包,审查分包资质;协助甲方禁止转包,明显转包的法律责任;协助甲方依法及时处理违法分包的情形。

(4)工期以及工期延误法律服务,主要包括:协助确定工程开、竣工日期。协助甲方理清导致工期顺延的情形;协助确认停工期间;协肋甲方管理与收集工期顺延证据,以及停工期间证据;协助甲方解决工期延误的法律责任。

(5)工程款的确认与支付法律服务,主要包括:协助确认工程预付款的支付条件,工程进度款的支付的控制;竣工结算的确认与支付;提示延迟支付工程款的责任;协助甲方检查承包方应付款支付情况,协助甲方督促承包方依法依约支付款项,协助甲方在紧急情况下代付款项。

 (6)工程材料设备的供应法律服务,主要包括:协助甲方指定材料设备,并参与指定材料与设备的验收,以及采购合同的履行与跟踪管理;协助甲方监督承包人采购的材料设备,对承包人采购的材料设备不符合约定及要求的,协助甲方立即采取措施。

(7)工程担保与保险法律服务,主要包括:协助甲方审查承包人履约保函;工程保险合同以及相关材料。

(8)工程质量与验收法律服务,主要包括:协助甲方对隐蔽工程验收,律师应提示发包人,在发包人接到通知后未及时对隐蔽工程进行验收时,不仅可以顺延工期,承包人有权要求发包人赔偿停工、窝工等损失的法律风险,对发现承包方对隐蔽工程存在问题时,应当协助甲方采取措施。协助甲方进行工程竣工验收以及提示未经验收擅自使用的后果。协助竣工验收备案。

(9)工程签证与索赔法律服务,主要包括:协助甲方审查承包人书,按照约定程序提交工程变更价款调整报告,对于不合理的部分,协助甲方及时提出纠正意见。协助甲方做好工程索赔与反索赔工作,收集相关证据,同时提示与注意,索赔与反索赔期限与承包合同中通用条款的约定,乙方律师应帮助甲方管理人员提高和强化及时反签证、反索赔的意识,

建立严格的文档记录和资料保管制度,加强专业的和有针对性的签证和索赔管理,确发包人代表和承包人项目经理的量化管理责任,入研究获得反证和反赔的方法和实际效果。

3、建设工程质量法律服务

律师提供建设工程质量的管理业务服务,系依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《建设工程质量监督机构监督工作指南》及江苏省、南京市的其他有关规定。在建设工程质量方面,可以为公司办理建设工程质量控制非诉讼服务、承办质量纠纷诉讼或仲裁案件等。

(1)设计阶段工程质量的法律服务,主要包括:协助甲方与设计单位签订合同,明显设计责任。

(2)勘察阶段工程质量的法律服务,主要包括:协助甲方与勘察单位在委托勘察合同具体约定勘察单位的责任,尤其是违约责任。按《建筑法》第五十六条规定,勘察单位必须对勘察质量负责。勘察单位如违约影响工程质量应承担相应责任,其责任范围应在合同中明确约定。

(3)发包阶段工程质量的法律服务,主要包括:协助甲方在招标文件和有关工程合同(设计、施工、监理等合同)中应明确工程质量标准,除工程建设强制性标准外,还应约定建设单位特别要求的工程质量标准,以及达不到工程建设强制性标准和约定标准的处理方式与违约责任。对达到约定质量标准的费用或增加的费用以及如何支付应作具体约定,如采用固定价格计价方式,要明确达到质量约定标准的相应费用是否已包括在固定价格范围内。

(4)施工阶段工程质量的法律服务,主要包括:协助甲方按照国家有关规定办理工程质量监督手续。提示甲方按照合同约定,由甲方采购建筑材料、建筑构配件和设备必须符合设计文件和合同要求,协助甲方监督与抽查施工单位使用的建筑材料、建筑构配件和设备合格情况。

(5)竣工验收阶段工程质量的法律服务,主要包括:协助甲方根据合同法规定,组织竣工验收。未经验收或验收未通过之前使用,可采取的对策可签订部分验收协议或项目验收协议,以规避擅自使用的法律后果等。如验收发生问题时,及时协助甲方采取措施。

(6)建设工程质量备案的法律服务,主要包括:协助及时根据《建设工程质量管理条例》规定,建设工程在质量通过验收后应向政府主管部门及时办理质量备案手续。

(7)建设项目竣工交付后的工程质量法律服务,主要包括:质量保修期内的责任,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,协助甲方责令施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

(8)建设工程质量纠纷诉讼或仲裁案件的处理法律服务,主要包括:

    对造成工程质量的原因、损失程度存在争议,协助申请法院或裁决机构提起工程质量鉴定申请,通过鉴定确定应承担工程质量的主体(建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位)、工程质量造成的损失。

4、建设工程造价法律服务

工程造价系根据国家定额规定和双方合同约定的工程价格。它由工程成本价(直接成本与间接成本)、利润(酬金)、税金等组成。通常情况下施工图预算、招标标底、投标报价及竣工结算均由成本、税金、利润构成。建设工程造价贯穿于工程建设全过程的各个阶段,即项目前期的可行性研究阶段、勘察设计阶段、招标投标阶段、建筑施工阶段、竣工结(决)算阶段、质量保修阶段。同时,工程造价还与工程建筑设计方案、施工方案、施工工艺、方法及工程质量有密切联系。乙方律师在为建设项目提供全过程中涉及工程造价事宜的法律服务,以及代理在工程造价纠纷的诉讼或仲裁案件的主要依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规及建设行政主管部门有关规定,以及江苏省及南京市地方规定。

 (1)前期可行性研究阶段涉及工程造价的法律服务,主要包括:协助甲方确定项目所在地法律法规及规章政策、项目技术论证、经济评价、总投资估算、投资效益与投资风险等内容;审查可行性研究报告的内容及编制主体的合法性与审批程序

 (2)建设项目设计阶段工程造价的法律服务,主要包括:协助甲方进行初步设计阶段的概算审查,协助甲方进行施工图设计阶段的预算审查。

 (3)招投标阶段工程造价管理的的法律服务,主要包括:协助甲方对招标文件标底的审查,对投标文件中商务标的审查;对投标文件中技术标的审查,涉及工程造价的施工技术措施方案、技术规范标准、节省造价的施工方法的依据、材料设备设施选用标准的依据;对施工组织设计方案的审查。

 (4)施工阶段工程造价的工程造价的法律服务,主要包括:施工图会审;开工条件审查;施工过程中履行合同审查;影响工期延长原因的审查;不可抗力事件的审查;工程竣工验收审查。

建筑施工阶段工程造价的法律事务

建设工程在施工阶段的各环节各工序过程中经常涉及工程造价的变化,即施工图的变更会导致造价的增加或减少;施工方案、施工方法、施工工艺的变化导致工程造价的变化;建筑材料、设备、设施的变化或市场行情的涨、跌引发工程造价的变化;施工质量、工期也会引起造价的变化。律师根据施工现场实际情况,依法为当事人适时提供提示审查,其主要内容为:

1、施工图会审。施工图纸是明确施工范围、施工内容、施工方法,明确所使用的建材、设备的品牌、规格的工程技术文件,施工前建设单位应组织相关单位进行图纸会审。(1)、会审时间及组织参与会审的主体:开工前一个月,由建设单位召集主持,由设计、监理、造价咨询单位、施工单位参加。(2)、施工图会审的内容:发现施工图纸有错误的经设计院核实予以纠正;图纸有不妥或遗漏的予以修改完善;对施工方法使用新材料或替代材料节约造价有合理化建议的,予以论证确认;对图纸、施工方法有不明确的予以澄清;需增加或减少子目的予以调整;前述种种均涉及工程造价。为此,相关单位应根据施工图变化情况,提出必要的造价增减报告,根据合同约定的程序或方案予以调整。

2、开工条件审查。建设工程开工前有大量准备工作,包括建设单位经办理法定的报建、从业许可等手续,技术、施工场地等条件的具备,律师提示当事人审查或签发开工报告,是否符合开工条件主要审查以下内容:(1)、开工的法定手续的完备及约定条件的成就,即报建手续及施工许可证的取得;(2)、

施工技术条件的齐备即坐标、水准点、地下管线资料等的齐备;(3)、施工场地、用水、用电等符合

“三通一平”的条件。

3、施工过程中履行合同审查:建筑施工过程的特点是时间长、变化多、涉及面广,据此,在施工过程中会形成大量的书面变更资料,双方协商一致的变更是合同的组成部分,是结算工程造价的依据。(1)、对工程联系单、技术核定单的审查:① 施工内容变更的事实认定;② 工程量及工期、质量设计变更等内容的签证主体、程序、权限等的审查;③ 工程量增减变化的量化标准及计算方式的审查。(2)、合同约定的工程形象进度及完成工程量的审查:① 形象进度节点与支付进度款的标准;② 已完工程量的核对;③ 已完工程质量的核检。(3)、隐蔽工程(中间)验收及其资料审查:① 组织参加验收的主体及其职责;② 验收的程序规范及标准;③ 工程资料的齐全标准(包括材料的生产许可证、合格证、测试凭证、混凝土强度、配合比等资料)。

4、影响工期延长原因的审查:(1)、设计变更引起工程量增加;(2)、建设单位要求的工程量增加;(3)、因管理不善施工前后工序脱节相互影响;(4)、自然灾害等不可抗力事件。

5、不可抗力事件的审查:(1)、不可遇见、不可避免、不能克服的不可抗力事件的认定;(2)、阻止或预防不扩大损失措施的采取;(3)、不可抗力事件发生后报告程序及时效。

6、工程竣工验收审查:施工单位完成了合同约定的施工任务,即工程竣工,应向建设单位申报竣工验收,律师帮助审查以下事项:(1)、组织、参加验收主体的不同职责;(2)、验收的程序、时效,不及时验收或不验收的后果;(3)、验收规范及标准(国标、企标、合同约定标准);(4)、质量缺陷责任的认定及返修费用的承担;(5)、工程资料的汇总、整理,并按有关部门要求装订成册;(6)、向有关部门做好竣工验收备案工作。

竣工结(决)算阶段的法律事务

  工程竣工通过验收合格后,建设单位、施工单位对工程总造价要进行结算,以确定最终造价及工程尾款金额。建设单位、施工单位各自均须对工程造价进行财务决算,以检查项目的效益。律师提示或协助当事人着重对工程竣工结算造价,进行审查或者对审价单位出具的审价报告进行审核。

   1、对工程竣工结算的审查。(1)、竣工结算时效,有合同约定的按约定,没有约定的按建设部(2001)107号文件规定的时间办理结算。(2)、竣工结算依据。工程量计算依据:施工图纸及其说明、现场签证、施工合同、施工组织设计方案、招投标报价书等涉及工程造价的其他资料。定额适用依据:定额(单价、费用、费率)的适用,三大材含量及用量的确定,材差、人工费差价调整方法依据等。合同有约定的按约定,没有约定的按施工期间的定额根据当时的市场信息价调整材料、人工差价,定额无子目的按市场价。(3)、现场签证效力的审查,按照合同约定的签证时效、程序、权限审查签证的效力。

  2、对审价单位审价报告的审查。(1)、审价、鉴定单位及其人员资质、资格的审查;(2)、审价的依据、最终造价组成依据的审查;(3)、工程量计算方法、费用取定、费率适用的审查。

质量保修阶段工程造价的法律事务

工程竣工通过验收,交付建设单位使用后,施工单位按照法律规定及合同约定应履行质量保修义务。保修期间仍涉及相关造价即费用。律师提供法律服务可从以下方面审查相关内容:

1、保修合同或特定条款的审查。(1)、质量保修金比例或金额的设定;(2) 质量保修起止期限的约定;(3)、保修或返修的程序。

2、质量保修期届满保证金的处理。(1)、质量返修责任认定及费用承担;(2)、扣罚保修金的标准、程序;(3)、返还保修金的时间,预留保修金利息的免除或计取。

3. 质量返修责任或费用争议解决方式、途径。

涉及工程造价诉讼案件的法律服务

在建筑工程承发包合同纠纷诉讼案件的审理过程中往往涉及工程造价纠纷,对未经双方确认的竣工结算,或对中途解除承包合同而未经清算的工程款项,法院根据当事人的申请往往委托审价机构进行审价鉴定,并依审价鉴定报告作为判案依据。

1、审价鉴定的申请。(1)、根据证据规则的规定,负有举证责任的一方,在举证期限届满前应对主张的工程造价提出审价鉴定申请。(2)、主张工程价款一方有证据证明工程价款已被对方确认或合同约定的确定工程价款条件已成就的不必申请鉴定。对该价款有异议方提出鉴定申请。(3)、经招投标程序确定的工程造价不必委托鉴定。(4)、经有资质的造价机构审定的工程造价并已被双方确认,另一方不得以财政审计为由重新申请鉴定。

2、审价费用的预付。司法鉴定费,一般由申请鉴定方预付。双方均要求鉴定的,双方各半预付。

3、审价单位的选定。双方协商选定鉴定单位,协商不成由人民法院委托。

4、对审价鉴定初稿的异议。按审价鉴定程序,鉴定单位经与双方核对工程量,或自行计算工程量后,向委托人出具鉴定初稿。律师协助当事人对鉴定初稿从以下几方面审查,提出异议:(1)、审价鉴定单位及人员的资质及资格;(2)、工程量计算的方法,费用、费率适用的依据;(3)、材料费、人工费差价调整方法及依据;(4)、审定造价组成的依据。

5、对审价鉴定报告的质证。律师可从以下几个方面对司法鉴定报告提出质证意见和异议: (1)、审价鉴定的程序是否合法;(2)、审价鉴定的范围;(3)、审价鉴定的方法、程序及其依据;(4)、施工图预算的工程量与竣工图工程量的差异及调整依据。

6、申请重新鉴定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七、二十八条的规定对鉴定报告可申请重新鉴定的以下情况:(1)、鉴定机构或鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;(2)、鉴定程序严重违法的;(3) 鉴定结论明显依据不足的;(4)、经过质证认定不能作为证据使用的其他情形;(5)、一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论,另一方当事人有证据足以反驳、推翻的。对有缺陷的鉴定结论,可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的,不予重新鉴定。

第二部分 律师提供商品房销售法律服务

律师在为依法维护买卖新建商品房(包括预售、现售)活动中的有着重要作用,可以提供多方面的法律服务,主要依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及江苏省、南京市地方规定,其他有关规定等。律师办理商品房交易业务的基本原则:律师办理商品房交易业务,应当坚持对委托人忠诚负责的原则,恪尽职守,勤勉尽责,不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。律师办理商品房交易业务的前提和要求:律师办理商品房交易业务,在委托权限内依法履行职责,不得损害委托人的合法权益;应保守当事人商业秘密和个人隐私。律师应提示开发商相关职能部门及工作人员了解相关概念:

1、开发商,即房地产开发企业,指依法取得商品房开发权后进行房屋开发建设并将商品房出售给购房者(买受人)的企业。

2、买受人,即购房者,指向开发商购买其开发建设的商品房的自然人或单位。

3、业主,指取得新建商品房所有权的人,一般指买受人,如开发商未售完所有商品房,则开发商亦是业主。

4、商品房预售,是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。

5、商品房现售,是指开发商将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。

6、商品房预售许可证,是指商品房符合预售条件后,经开发商申请,房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。

7、返本销售,是指开发商以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。

8、售后包租,是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

9、预测面积,又称暂测面积、合同约定面积,指在商品房预售中,开发商或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来并在商品房销售合同加以约定的预售商品房面积。

10、实测面积,又可称产权登记面积,是指预售商品房竣工验收后,经有资质的测绘机构实地测量,房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

11、面积误差比,指实测面积(产权登记面积)与预测面积(合同约定面积)发生误差的比例,具体是:产权登记面积-合同约定面积面积误差比=-------------100%合同约定面积。

12、套内建筑面积,成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括:a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和;b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积,新建住宅各套(单元)内使用空间周围的围护或承重墙体,有公共墙和非公共墙两种。其中套(单元)与套(单元)、套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套(单元)内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积,封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

13、分摊的共有建筑面积,分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成:a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等);为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等,均不计入共有建筑面积。b、套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体,墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和,得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

14、代理销售,指开发商委托具有房地产经纪资格的专业公司代为销售商品房的行为。

15、包销,指开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未售出的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。

16、住房专项维修基金,是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新,由业主按一定标准交纳费用,存入专户银行,专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。

17、规划设计变更,开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房,但由于建设工程的复杂性,在施工过程中,原有的一些规划设计可能必须变更,但这需经规划部门的批准或设计单位的同意。如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。

18、二书,一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

19、住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储备金。

20、住房公积金个人购房贷款,是指以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住房的消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工,在本城镇购买具有所有权的自住房时,可以其所购买的产权住房作抵押,向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。

21、抵押贷款(按揭),即商业贷款,是指买受人在购买房屋时,以所购新建商品房做抵押,向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款合同生效后,银行将贷款作为购房款的一部分直接划付给开发商,由买受人按贷款合同约定逐月或逐年还款。

22、组合贷款,是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款,该贷款方式称为个人住房组合贷款。

23、个人住房贷款担保,是指借款人向城镇公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购房贷款或商业性个人住房贷款时,由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。

24、商品房买卖合同备案,指在商品房预售行为中,开发商与买受人签订房屋预售合同后,由开发商将合同交房屋行政管理部门登记备案,防止出现一房多卖的或抵押已预售的商品房的情况。

25、大产权证,即新建商品房初始登记后的房地产权证,是指开发商在新建商品房竣工验收后,交付给买受人之前,持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

26、小产权证,即买受人取得的所购新建商品房的房地产权证。

27、房地产广告,指开发商、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它有关房地产项目介绍的广告。包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、招贴广告等媒体广告,售楼书及各种宣传材料,施工现场的广告牌,样板房展示等。

第一节

商品房认购(预订)法律服务

1、签订认购(预订)书的前提条件。房地产开发是一个周期较长的过程,从开发商办妥立项、规划、报建审批手续,到取得商品房预售许可证,必然需要一段时间。协商签订《商品房买卖合同》也一般都有个较长的过程,实务中,如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续,那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定,即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定,但尚不具备预售条件,尚未取得《商品房销售许可证》,应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件;但开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋,认购书就不是针对特定项目签订的,认购书上的所有条款都是不确定的,认购书是建立在空中楼阁上的,缺乏商品房买卖的现实基础,这一阶段签订的认购书与非法融资无异,应当无效。由此可见,签订认购书的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。在开发商已办妥立项、规划、报建审批手续后签署的认购书,即使发生纠纷诉至法院,也不会被判无效。在此行为前,应向当地主管部门,对此有没有新的或严格的规定,比如上海市房屋土地资源管理局规定,签订认购(预订)书时开发商必须取得《商品房预售许可证》,否则开发商要遭受行政处罚。目前南京地区的规定,《南京加强商品房预售管理实施细则》规定:“严格商品房销售管理。未领取商品房预售许可证的房地产开发项目,房地产开发企业不得以任何方式进行销售,不得接受购房者的认购,不得以任何形式收取定金或预付款。对于无证销售的行为,房地产市场管理部门将会同市房产监察大队进行查处。”开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议的,属于类似意向书的法律文件。而就已经取得商品房预售许可证的项目所签订的订购协议,则具有预约签订正式合同的协议的特点,所交付定金应视为签约定金。

2、认购(预订)协议基本内容。签署预订协议,要注意预订协议应包括以下基本内容:当事人姓名或名称、预订房地产坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。对预订协议内容一定要认真审核,如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。有的省市,预定协议有示范文本,如购房人提出采用示范文本,而用为开发商企业不得拒绝。

3、定金的处理。定金是认购协议中一个很重要的内容,也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是,如果因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。认购协议中常常出现订金、押金等字眼,这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明:双方未签订正式的商品房买卖合同,买受人违约订金、押金不退还,出卖人违约双倍返还订金、押金,那么,此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示开发商,如买受人没有在合同约定的预约签订正式合同的期限内前来与开发商协商正式合同的或者双方经协商但无法就《商品房买卖合同》的内容达成一致的,应当将解除认购书或改收定金的决定通知对方并留下记录,避免被买受人以重复出售房屋为由追究责任。

第二节

商品房销售广告律师法律服务

1、律师对商品房销售广告进行审查。购房,首先遇到的一般是商品房销售广告。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。对销售广告,律师要提示开发商认真审查其是否具备以下必须载明事项:(1)、开发企业名称;(2)、中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;(3)、预售或者出售许可证书号。如果以上事项欠缺,应添加至完整。规范的商品房销售广告,一般还会标注忠告性用语,如“本广告仅作参考”、“广告中具体确定的内容,可作为购房合同附件”等。在广告中写上 “本广告仅作参考。”等内容,律师应提醒开发商,此类内容不能作为免责理由。

2、律师应告之禁止发布销售广告情形。(1)、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;(3)、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;(4)、预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;(5)、权属有争议的;(6)、违反国家有关规定建设的;(7)、不符合工程质量标准,经验收不合格的;(8)、法律、行政法规规定禁止的其他情形。

3、律师应告之要约邀请与要约的区别。审查广告,律师要提示开发商特别要注意要约邀请与要约的区别,商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请,如果未写入合同,对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。律师应当提示开发商,不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传,特别是不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。

第三节

商品房预售法律服务

1、律师应提示商品房预售条件。律师应提示开发商,商品房预售应当符合下列条件:(1)、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。(2)、已取得建设用地规划许可证;(3)、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(4)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(5)、已办理预售登记,取得《商品房预售许可证》;(6)、开发商已签订前期物业管理合同。(7)、已确定竣工及交付日期;(8)、已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。比如有的省市,商品房预售条件的要求更加严格,例如要求已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;要求商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准等。

2、申请预售商品房须提交下列材料: (1)、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况包括具体坐落,申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由;(2)、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》;(3)、土地使用权出让合同和房地产权证;(4)、建设工程规划许可证;(5)、建设工程施工许可证;(6)、建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房建筑安装工作量已达到规定标准的证明;(7)、与本市注册的银行签订的预售款监管协议;(8)、水、电、煤等配套已落实的有关证明;(9)、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划;(10)、商品房预售方案。内容包括:商品房坐落、结构、装修与设备标准、预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容;(11)、房屋使用公约,与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同,物业公司的资质证书;(12)、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表;(13)、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺;(14)、申请预售时上月的房地产开发经营月报表;外资企业还须提供外资委的企业批准证书。

3、律师提示无证预售的风险:《商品房预售许可证》是衡量商品房预售是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示开发商,未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的,均属无证预售行为。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,将被认定无效,但如果开发商在买受人起诉前取得商品房预售许可证,合同可被认定为有效。开发商预售商品房应该出示《商品房预售许可证》,预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致及是否包含所要预购的商品房。特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时,注意不要将预售证用于尚未取得预售许可的房屋的销售。

第四节

商品房现售法律服务

1、律师应提示开发商,商品房现售应当符合以下条件: (1)、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)、已通过竣工验收;(5)、拆迁安置已经落实;(6)、供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期;(7)、物业管理方案已经落实。符合以上条件,开发商向房地产管理部门申请取得出售许可证明。有的省市,现售的要求更为严格,因此,律师要依据项目所处当地最新文件规定来审核欲购的商品房是否符合现售条件。

2、返本销售的禁止和售后包租的限制及法律后果:律师应提示开发商,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。由于建设部的规定属于规章,违反规章的强制性规定会导致合同无效,但有可能遭到行政机关的处罚。

第五节

商品房买卖合同法律服务

1、律师应提示开发商关于签约时买受人对房屋面积的知情权和开发商的义务。对商品房面积计算依据,买受人拥有知情权,开发商也有告知义务。由于预测面积与实测面积的差异可能会导致开发商向买受人支付较高的违约金或赔偿款,因此,在销售商品房前,应委托有资质的测绘机构认真核查预售面积。

2、商品房买卖合同的文本:律师应提示开发商,为便于在房地产登记机构进行预售登记或产权登记,商品房买卖最好采用建设部、国家工商局联合发布的《商品房买卖合同》示范文本,或者各地房屋行政管理部门同意的其他合同文本,由于《商品房买卖合同》的内容不可能完全包含销售新建商品房活动中的所有情况,所以,律师应提示开发商制订补充协议,由于补充协议无需在房屋行政管理部门备案,故可以将补充协议制订得详细一些,也可以利用补充协议修改《商品房买卖合同》中的内容,注意在补充协议中写明“本补充协议的约定与《商品房买卖合同》中约定不一致的,以本补充协议约定的为准”之类的内容。当然,也可自拟合同文本,自拟合同文本应具备以下主要内容,且在合同订立前,应当将合同文本报工商行政管理部门备案:(1)、当事人名称或者姓名和住所;(2)、商品房基本情况;(3)、商品房的销售方式;(4)、商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间;(5)、交付使用条件及日期;(6)、装饰设备标准承诺;(7)、供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)、公共配套建筑的产权归属;(9)、面积差异的处理方式;(10)、办理产权登记有关事宜;(11)、解决争议的方法;(12)、违约责任;(13)、双方约定的其他事项。

3、面积差异的处理。律师应提示开发商,由于面积差异是普遍现象,按现行法律按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的,按以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因此开发商最好在制订合同时改变面积差异的处理方式,一般可定为“出现面积差异超过3%时不退房,面积缺少超过3%的只补差价,多于3%的据实结算。”  

4、套内建筑面积与分摊的共有面积。律师应合理提示开发商,商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人依法对其享有权利,承担责任。律师应提示开发商,按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。比如,参照一些城市成熟的规定:商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时,按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理:

(1)、共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法,a.预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差,其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%),预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下:面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%,b.预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外,其他原因引起的误差。c.实测面积大于预售合同约定面积,面积误差比超出0.8%的,购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积,面积误差比超出0.8%的,房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。(2)、套内建筑面积增减的处理办法:a.套内建筑面积按“按实结算”的原则处理,房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商,通过预售合同约定具体的处理办法。b.凡合同没有约定处理办法的,实测面积大于预售合同约定面积的,购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的,房地产开发企业应退还多收的房价款。(3)、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致,但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时,仍按上述办法处理。(4)、预售合同载明房屋建筑面积,但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积,交房时房屋建筑面积增加的,购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的,房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的,从其约定。

5、付款方式。律师应当提示开发商,注意采用按揭付款方式的风险:(1)、有些买受人签订《商品房买卖合同》后不及时去银行办理按揭手续,是会影响开发商的收入,因此,应在补充协议中约定买受人不按时办理银行按揭贷款的处理方式,比如可约定买受人向开发商支付违约金。(2)、合同应有如因买受人的责任导致无法办理按揭的,而双方又无法就改变付款方式达成一致,开发商可以解除合同的,买受人应向开发商支付违约金的条款。(3)、由于贷款银行往往会要求开发商在买受人办好房产证前为按揭贷款提供保证或保证金,故应在合同中约定买受人不及时办理房屋产权证时应承担的违约责任。

5、交付期限。律师应当提示开发商,合同应明确约定,以建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方等五方验收合格为交付条件。律师应当提醒开发商,应在施工合同中与施工方约定,逐套验收房屋,而不是抽查验收。合同中延期交房的条件,律师应当提示开发商,由于某种原因中国各级政府及政府部分比较强势,往往会干预商品房的建设、销售活动,所以一定要在合同条款中加“因政府原因导致的停工属于可能逾期交房的买卖条件”之类的内容。另外,合同应明确约定,逾期竣工以后再出现法定或约定的免责事由的,可以免责。

6、开发商逾期交房的违约责任。律师应建议开发商会在合同中对逾期交房约定较轻的违约责任。

7、规划设计变更的处理。律师应提示开发商,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房,如有变化,应及时通知买受人及早处理。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。律师应提示,如房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。

8、关于装饰、设备的标准。律师应当提示开发商,合同的附件三中的装饰标准具有合同效力,不可随意承诺,有些不重要的项目如门卫房之类,不应写入合同,律师应提示开发商,如希望在装饰、设备出现与合同约定不一致时不按差价部分的双倍赔偿,则应在合同中予以明确约定。

9、关于基础设施、公共配套建设的正常运行。律师应当提示开发商,尽量减少这方面约定的内容,有些不重要的配套设施和如门卫房可不列入。律师应提示开发商,由于上述设施价值较商品房低得多,对不能按时交付或投入使用的违约责任不应与逾期交房的违约责任一致,可以约定“按未能交付或投入使用的基础设施和公共配套的价值的一定比例向全体业主支付违约金。按业主占有的面积或购房款的价值分配。”

10、关于产权登记。律师应提示开发商注意,由于办理房屋产权登记备案资料所需的手续需经近十个行政机关批准,故时间不能太短,应在合同中约定至少两年以上。律师应提示开发商注意,不能按时办证与不能按时交房的后果不完全一样,故应在合同中约定如因开发商责任导致买受人无法按时取得房屋产权证明的违约金应比无法按期交房的违约金比例应更少一些。

11、关于合同附件与补充协议。合同附件与补充协议,即使不交付备案也属有效的法律文件,因此,律师应当提示开发商,可将合同重复放在合同附件与补充协议中。

12、违反诚信原则的惩罚。律师应提示开发商,出现下列五种情形并导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失,并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)、发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;(4)、品房买卖合同订立后,开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的;(5)、品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人者的。 因此,开发商不可实施上述行为。出现如因客观情况无法避免上述情况,则应在实施上述行为可向买受人书面明示。

13、预购商品房的转让。预售合同登记备案后,预购人需转让预售的商品房的,应当按照下列规定办理:(1)、尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同;(2)、已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。预售的商品房转让时,预售合同载明的权利、义务随之转移。预售商品房转让,原预售合同采用示范文本的,双方协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。不同的地方对此作了限制性规定。

  14、房屋建设工程转让与预售合同的处理。律师应提示,房屋建设工程转让前已经进行商品房预售的,房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的,应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。

  15、土地使用权同时转让。律师应提示,房屋销售时,房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时转让。房屋分层、分套转让时,该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割;买受人按照分层、分套房屋的建筑面积,取得相应比例的土地使用权。

第六节

商品房代理销售和包销法律服务

1、商品房的代理销售。律师应提示开发商,房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用(含不得加价销售)。商品房销售人员应当经过专业培训。

2、商品房的包销。律师应提示开发商,可与他人(包销人)订立商品房包销合同,约定开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买。包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房。但是,开发商未经包销人同意,不应自行销售已经约定由包销人包销的房屋。在包销关系中,如果开发商、包销人和买受人对各自的权利义务没有明确约定或约定不清的,买受人与开发商发生商品房买卖合同纠纷,包销人为诉讼参加人。关于包销人的主体资格。根据最高人民法院民事审判第一庭的意大利见,在目前国家法律、行政法规对包销没有立法,政府管理部门对包销行为也没有规定的情况下,包销合同只要是开发商与包销人双方的真实意思表示,且合同内容不违反国家法律、行政法规或社会公共利益,不应对包销人的主体资格予以苛求,因此包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质,不应影响包销合同的效力。

第七节

购房贷款

1、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同。购买住房会涉及住房公积金个人购房贷款协议、或商业性个人住房贷款协议,公积金贷款还要签署个人住房置业贷款担保协议,商业贷款银行会要求进行投保,需与保险公司签署保险合同。购买非住宅商品房只能以商业贷款的形式办理贷款并以商品房作抵押,同样也要签署保险合同。非居住房屋只能申请银行商业贷款,具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。

2、贷款合同影响商品房买卖合同成交的法律问题。商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人可要求解除商品房担保贷款合同的。律师提示开发商,如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,开发商收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第八节

商品房的交付使用及其质量保证

1、商品房交付使用。律师应提示开发商,商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有,权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定,物的交付即房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。交付的后果是:房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2、商品房的交付要求。律师应提示开发商,应当按照合同约定,竣工验收合格的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,开发商应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中的约定的其他原因,需延期交付的,开发商应当及时告知买受人。开发商销售商品房时设置样板房的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

3、交付时应提供的文件。销售商品住宅时,开发商应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称规定),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买受人还可要求开发商提供实测面积的有关资料。《住宅质量保证书》应当包括以下内容:(1)、工程质量监督部门核验的质量等级。(2)、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(3)、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保修期为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。(4)、用户报修的单位答复和处理的时限。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能标准等做出说明,并提出使用注意事项,一般应包括以下内容:a、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位。b、结构类型。c、装修、装饰注意事项。d、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。e、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。f、门、窗类型,使用注意事项。h、配电负荷。i、承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。j、其他应说明的问题。

4、商品房的保修责任。律师应提示开发商,应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日或通知的交付日期起计算。商品住宅的保修期限应与国家有关规定一致。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,开发商应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。商品住宅委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,开发商不承担责任。

5、商品房质量与合同解除。律师应提示开发商,商品房交付使用后,买受人认为主体结构不合格的并经合法程序确认的,有权要求退房;因此给买受人造成损失的,开发商应当依法承担赔偿责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人也可要求解除合同和赔偿损失。开发商承担责任的,可以要求施工单位承担相应的责任。

第九节

 住房专项维修基金

1、首期维修基金的交纳。由于新建商品房首期维修基金的交纳方式各地的规定有差异,律师应提示开发商,如当地规定开发商也应交纳首期维修基金的,开发商应当交纳。开发商也是业主的,应承担业主的义务。维修基金的交纳标准,各地规定有差异,律师应向开发商提供当地的相关标准规定。

2、维修基金专户的开立。律师应提示开发商,维修基金应开立专户,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,按门号立帐,并分列每套住宅单元的分户帐。业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新,不得使用维修基金,其费用由开发商承担。

3、 首期维修基金的交纳时限。律师应提示开发商,新建商品住宅的开发商和业主应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金:1、开发商应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。2、买受人应当在办理房地产权变更登记前将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。

第十节

商品房买卖转移登记和权证办理

1、商品房买卖转移登记。商品房买卖转移登记的申请人是买卖合同的双方当事人

2、预售登记。预购商品房的预售登记又称为预售备案或预售备案登记,申请人应是商品房预售合同的双方当事人。

3、房地产权证(小产证)的办理时限。律师应提示开发商,除合同有特殊约定外,由于出卖人的原因导致买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任:(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90天;(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90天。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权要求解除登记合同并要求赔偿损失。

第十一节 特别事项

1、违约金。律师应当提醒开发商,违约金对合同双方都有约束力,由于开发商违约的要向全体买受人承担责任,而一个买受人违约不等于所有买受人违约,因此,在合同中应当尽量减轻违约责任如约定较低的违约金。

2、通知。律师应当提醒开发商,由于买受人的联系方式较易发生变化,为便于发送通知,应当在签订合同时要求买受人尽量多留联系方式,包括但不限于固定电话、手提电话、电子邮件、住址、传真。

3、应在合同中约定,开发商可以在某种报刊上以刊登广告的方式向买受人发送通知。

4、应在合同中约定,如买受人变更所有的联系方式或不通知开发商的,开发商按原住址发送信函即视为已经送达通知。

5、律师提示开发商向买受人送的通知应当采用书面形式,通知后应保留相关凭证。

6、天面、花园及其他公共设施。律师提示开发商,天面、公寓小区的土地及其他公共设施均属全体业主共同所有或共同拥有使用权,不应单独卖给某个业主。

7、停车场和会所。律师应当提示开发商,应在合同中约定停车场和会所的所有权。

第三部分 物业管理法律服务

物业管理的职责主要由物业管理公司来行使,物业管理公司是业主们联合聘请的物业管理执行机构,它与业主之间是雇佣与被雇佣的关系。物业管理公司是在业主委员会授权之下对房屋进行管理,所以真正说的算是业主委员会。按照有关规定,在房屋交付使用前至交楼后一年内,大业主是发展商,所以按照规定,大业主(发展商)代行业主委员会职责,拥有相应的权利和承担相应的义务。可参照的法律有《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》、关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知、《物业服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理施行办法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《全国优秀住宅小区标准》、中华人民共和国建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)、《南京市物业管理办法》、《江苏省物业管理条例(2003年修正)》等。律师应为开发商及相关工作人员,培训2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》相关内容及含义,以及与以住规定的区别

第一章

贵司自己选聘物业公司情况

房屋交付使用前至交楼后一年内,贵司是发展商,即大业主,所以可以自己选聘物业公司。

第一节

选择物业公司合作的法律服务。

1、可以通过议标方式,我们可以根据具体贵司具体情况参与相关的合同、谈判、审查等法律服务。

2、可以通过共靠招标方式,我们可以做的工作是,帮助贵司制定招标文件,发招标广告;帮助贵司审查投标单位的资质;在贵司决标过程中出具法律意见书。

第二节

解聘物业管理公司的法律服务。

1、关于贵司解除与物业公司合作的法律服务。

第二章 贵司自己成立物业公司情况

第一节 物业公司成立的法律服务。

1、根据贵司具体的物业状况,出具成立何种物业管理企业的法律意见书。物业管理企业的资质划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。在成立过程中帮助公司取得各种应备的资质的法律服务。

2、怎样与业主委员会进行相关事项的合作的法律意见服务。

第二节 物业公司的运作法律服务。

1、协助贵司做好物业的交接与验收等法律服务。

2、协助贵司做好各种物业管理合同等法律服务。

3、协助贵司管理服务标准的制定以及费用的收取等服务。

4、协助贵司处理各种物业管理纠纷。

第三节 律师应为开发商及相关工作人员,培训《中华人民共和国物权法》相关内容及含义。了解业主的相关权利义务,以便协调管理。

上一条: ■ 房地产开发公司常年法律顾问服务
下一条: ■ 建筑施工企业法律顾问服务
 
地址:南京市江宁经济技术开发区通淮街82号世博娱乐律师楼
电话:025-85535566 手机:18251835773
邮箱:rexue199163@163.com
Copyright © 2014 WWW.DONGYINLAW.COM All Rights Reserved